Teil 4: Investitionen in Immobilien: die Vermögensstruktur

Investitionen in Immobilien: die VermögensstrukturHaus mit toller Rendite, Zinshaus oder ähnliche Angebote klingen für viele Immobilienanleger verlockend. Anleger verbinden mit Immobilien oft den Wunsch nach einer sicheren Rendite, Inflationsschutz und somit einen langfristigen sicheren Vermögensaufbau. Diese Annahme hat sich in der Vergangenheit für viele Anleger bestätigt, die ihre Immobilie in wirtschaftlich attraktiven Regionen erworben haben.

Dennoch stellt sich für viele Anleger die Frage, ob sich die Ziele der Anleger nicht durch eine andere Art des Vermögensaufbaus realisieren lassen.

An erster Stelle stehen nun mal die persönlichen Ziele des Anlegers. Zu der Frage, ob die Immobilie zu den persönlichen Zielen passt, habe ich mich bereits im Teil 1 geäußert. Um Klarheit und Transparenz zu schaffen habe ich gute Erfahrung mit Hilfe der Nutzwertanalyse gemacht. Mit Hilfe dieser Analyse kann der Anleger prüfen, ob eine Anlagealternative zu seinen persönlichen Zielen passt. In diesem Artikel möchte ich einige Gedanken zur persönlichen Gestaltung der Vermögensstruktur im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb machen.

Unter Vermögensstruktur wird die Aufteilung des Vermögens auf die verschiedenen Anlageklassen verstanden. Folgende Anlageklassen gibt es:

  • Geldanlagen
  • Sachwerte
  • Substanzwerte
  • Liquidität

Nehmen wir theoretisch stark vereinfacht an, dass die Vermögensstruktur eines Anlegers, wie folgt aussieht:

Anlageklasse Wert Wert (%)
Geldanlagen 350.000 € 35,0%
Sachwerte 500.000 € 50,0%
Substanzwerte 5.000 € 0,5%
Liquidität 145.000 € 14,5%
Fremdkapital 0,00%
Summe 1.000.000 € 100,00%

 

Dem Anleger bietet sich der Kauf einer Immobilie zu einem Kaufpreis 1 Mio. € an, die Kaufnebenkosten betragen 12 %, also 120.000 €. Der Anleger möchte zum Kauf der Immobilie einen Kredit in Höhe von 670 T€ aufnehmen. Die Werte können der folgenden Tabelle entnommen werden:

Kauf einer Immobilie
Wert 1.000.000 €
Nebenkosten 120.000 €
Gesamt 1.120.000 €
Finanzierung
Eigenkapital 450.000 €
Fremdkapital 670.000 €
Summe 1.120.000 €

 

Demnach ergibt sich nach dem Kauf der Immobilie folgende Vermögensstruktur:

Anlageklasse Wert nach Kauf Wert (%)
Geldanlagen 0 € 0,0%
Sachwerte 1.500.000 € 67,6%
Substanzwerte 5.000 € 0,2%
Liquidität 45.000 € 2,0%
Fremdkapital 670.000 € 30,2%
Summe 2.220.000 € 100,00%

 

Zum Kaufzeitpunkt werden die Kaufnebenkosten als nicht werthaltig betrachtet. Möglicherweise werden Sie in der Zukunft durch Wertsteigerungen der Immobilie ausgeglichen.

Die Rendite Betrachtung muss also eine mögliche Wertentwicklung der Sachwerte über den Zeitablauf im Auge behalten. Weiterhin sind die Einnahmen und Ausgaben sorgfältig in einem vollständigen Finanzplan (Link) einschließlich der zu zahlenden Steuern zu erfassen.

Allerdings muss sich der Anleger fragen, ob er die zukünftige Einschränkung seiner Liquidität über viele Jahre, oft Jahrzehnte, mit allen damit verbundenen Risiken, so für den Kauf der Immobilie in Kauf nehmen möchte. Die liquide Beweglichkeit wird zudem durch die für das Fremdkapital zu zahlenden Annuitäten eingeschränkt. Ob das vorteilhaft ist, hängt von der individuellen Situation (z. B. Einkommen, Alter, steuerliche Situation) des Anlegers selber ab, die jeder selber sorgfältig prüfen sollte.

Persönlich empfehle ich konsequent zwei Bilanzen zu erstellen. Eine aktuelle und eine zukünftige, die die Situation nach dem Kauf der Immobilie erfasst. Auch wenn Privatpersonen keine Bilanz oder Vermögensstruktur erstellen müssen, erhöht sie doch die Transparenz und Klarheit bei Investitionsentscheidungen.

Photo by Pixabay from Pexels