Teil 3: Investitionen in Immobilien: die Finanzierung

Die historisch niedrigen Zinsen von 1 % bis 2 % lassen viele von dem Erwerb einer Immobilie träumen. Kommt zu dem niedrigen Zins noch eine erschwingliche Tilgungsrate hinzu, werden die Immobilienträume schnell Wirklichkeit. Sind die Raten des Annuitätendarlehens (Zins plus Tilgung) dann genauso hoch wie gezahlten Mieten, kann der Immobilienkauf attraktiv wirken. Doch Zins und Tilgung sind zwar ein wesentlicher Teil der Finanzierungsentscheidung, aber nicht allein entscheidend. Deshalb möchte ich hier einige Anregungen geben, die meiner Ansicht nach bei der Entscheidung mitberücksichtigt werden sollen. Ein Blick auf die finanziellen Ziele kann dabei helfen:

Aus meiner Erfahrung heraus sind folgende finanziellen Ziele zu beachten:

1. Rentabilität

Die Rentabilitätsrechnung setzt den finanziellen Erfolg in das Verhältnis zum eingesetzten Kapital.

Bei einem Anlageobjekt steht Miete abzüglich Kosten und Steuern den Investitionskosten (Kaufpreis, Nebenkosten zum Erwerb der Immobilie, Sanierungskosten) gegenüber.

In der Regel sind die Renditen bei vermieteten Objekten eher niedrig, je nach Objekt. Es ist zu empfehlen, hier eine genaue Rentabilitätsberechnung vorzunehmen inklusive aller Faktoren.

Bei einem selbst genutzten Objekt steht die ersparte Miete auf der Habenseite.

Hier einige Gedanken zu der Kostenseite:

  • Der Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, ggf. Maklergebühr, Notargebühren, Gebühren für das Grundbuchamt, Gutachter)
  • Die Veränderung der Betriebs- und Heizkosten, die Kosten der neuen Immobilie sollten bei dem Verkäufer erfragt werden, am besten ist, sich die Belege zeigen zu lassen.
  • Die Reparatur- und Instandsetzungskosten der Immobilie, (Anmerkung: der Immobilieneigentümer muss sie selber tragen, im Mietverhältnis trägt der Vermieter diese).
  • Sind über viele Jahre die Reparatur- und Instandhaltungskosten niedrig gewesen, so empfiehlt es sich durch einen Gutachter zu prüfen, ob nicht ein Sanierungsstau vorliegt, der hohe zukünftige Kosten verursacht.
  • Die Finanzierungskosten (Zins, Gebühren, und andere) inklusive aller Nebenkosten (Gutachter, Grundschuldeintragung, Notarkosten, Disagio, etc.)
  • Ebenso sind entgangene Kapitaleinkünfte aus dem eingesetzten Eigenkapital einzurechnen.

Auch wenn es zurzeit nicht einfach ist, auf dem Kapitalmarkt zufriedenstellende Renditen zu erwirtschaften, halte ich dies doch mit einer soliden Investment Strategie über die Jahre für möglich.

  • Steuerzahlungen sind zu berücksichtigen und ggf. von einem Steuerberater vorher zu prüfen.
  • Der Wohnwert ist sicher ein Wert, der sich nicht in Euro und Cent bemessen lässt, sich aber durch eine Nutzwertanalyse (Link) bewerten lässt. Auch der Wohnwert kann sich im Laufe der Jahre verändern, zum Beispiel wird nicht mehr die gleiche Wohnfläche benötigt, wenn die Kinder aus dem Haus gehen.

Auch die Berechnung des Kapitalwertes mit Hilfe der Kapitalwertmethode und der Annuitäten mit Hilfe der Annuitätenmethode sind wertvolle Entscheidungshilfen.

  • Liquidität

Unter Liquidität versteht man, dass alle Zahlungsverpflichtungen termingerecht geleistet werden können. Die finanziellen Verpflichtungen, die sich aus dem aufgenommenen Darlehen ergeben, müssen 100 prozentig über den gesamten Zeitraum pünktlich geleistet werden. Die Liquidität ist separat in einem vollständigen Finanzplan zu berechnen. Sie berücksichtigt konsequent und termingerecht alle Ein- und Auszahlungen. Selbstnutzer sollten ihre Lebenshaltungskosten auch sehr genau berechnen und nach möglichen Einsparungen überprüfen. Die Berechnung sollte über den gesamten Zeitraum der Finanzierung, also bis die Restschuld vollständig abgetragen ist, erfolgen. Veränderungen in der Einkommens- (z. B. durch den Wegfall des Arbeitseinkommens und Eintritt in die Rente) oder Lebenshaltungskosten (z.B. wenn den Kindern ein Studium finanziert wird) im Zeitverlauf sind einzuarbeiten.

  • Sicherheit

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt langfristig. Deshalb sollte auch der vollständige Finanzplan  einen langfristigen Zeithorizont erfassen. Folgende wesentliche Fragen ergeben sich:

  • Welche Restschuld besteht noch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Kann die Anschlussfinanzierung noch gestemmt werden, wenn der Zinssatz steigt?
  • Was passiert, wenn unvorhergesehene Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden?
  • Was passiert, wenn Mieter ihren Verpflichtungen nicht nachkommen und aus dem Mietverhältnis geklagt werden müssen?
  • Was passiert, wenn eingeplante Einkommen, z. B. Arbeitseinkommen, wegfallen?
  • Was passiert, wenn zusätzliche Kosten durch Krankheit, oder Anderes hinzukommen?

All diese Ereignisse können durch alternative Szenario Berechnungen erfasst werden. Auch wenn diese Szenarien eintreten, müssen die finanziellen sicher Raten geleistet werden können. Deshalb empfehle ich, sich da vor dem Erwerb der Immobilie Gedanken zu machen.

Bei den Berechnungen gehe ich immer so vor, dass ich den Finanzierungszeitraum über den gesamten Zeitraum unter der Berücksichtigung verschiedener Szenarien betrachte. Mancher Immobilientraum hat sich dann deutlich verkleinert oder ist sogar verschwunden, weil die Risiken über einen langen Zeitraum doch zu groß waren.

  • Unabhängigkeit

Unabhängigkeit heißt frei entscheiden zu können. Immobilien heißen nun mal Immobilien, weil sie immobil sind, d.h. sie schränken die Mobilität ein. Deshalb empfehle ich jedem Investor genau zu prüfen, ob die langfristige finanzielle Bindung auch zu den langfristigen persönlichen Zielen passt.

  • Fazit

Die Entscheidung über die Finanzierung einer Immobilie ist eine sehr vielschichtige, die nicht nur auf die Betrachtung des Faktors (Kaufpreis zu Kaltmiete) oder die Betrachtung von Zins und Tilgung reduziert werden sollte. So gesehen kann die Entscheidung recht komplex werden und viele verschiedene Überlegungen und Berechnungsmodelle erfordern. Ein spannender aber lohnender Prozess.

 

Wie wirkt sich der Immobilienkauf auf die persönliche Vermögensstruktur aus? Zu diesem Thema nehme ich nächsten Freitag, den 28.03.2020 Stellung.