Teil 2: Was kostet die Immobilie? In welchem Zustand ist sie?

investitionen in Immobilien beratungImmobilien Top oder Flop? Der Kauf einer Immobilie geht oft mit hohen Erwartungen einher. Ein Anlageobjekt soll z. B. im Alter für eine sichere Rente sorgen oder das Eigenheim ein angenehmer schicker und persönlicher Rückzugsort werden. Doch wenn unerwartet Schäden sichtbar werden, für deren Beseitigung hohe Kosten in Kauf genommen werden müssen und die Liquidität eng wird, kann sich die Immobilie schnell als Flop erweisen. Mir wird häufig die Frage gestellt, wie man diese Situation vermeiden kann. Einen 100 % sicheren Weg gibt es nach meiner Erfahrung nicht. Allerdings lässt sich durch eine systematische und sorgfältige Vorgehensweise vor dem Kauf das Risiko eines Flops deutlich senken. Immobilien sind in der Regel langfristige Anlagen. Deshalb empfiehlt es sich auch, alle Kosten und Finanzströme in einem langfristigen vollständigen Finanzplan zu erfassen. Folgende Vorgehensweise hat sich um Klarheit zu schaffen bewährt:

1. Die Kosten für die Investition der Immobilie mit Kauf, Nebenkosten und Sanierungskosten zu ermitteln

2. Die laufenden Einnahmen und Kosten zum Betrieb der Immobilie berechnen

3. Die finanziellen Belastungen mit allen Kosten der Finanzierung und Tilgungen zu berechnen

Die Punkte 2. Und 3. behandele ich in den nächsten zwei Wochen:

Heute zu 1.) Die Kosten für die Investition der Immobilie

Dies ist ein Punkt, der nach meiner Erfahrung häufig unterschätzt wird. Der Kaufpreis der Immobilie steht klar im Angebot oder im Kaufvertrag. Die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Gebühren, u.a.) lassen sich auch im Vorhinein kalkulieren. Bei einem Neubau sollte der Kostenplan des Architekten sorgfältig geprüft werden, ob alle Positionen enthalten sind. Dazu gehört auch die Mehrwertsteuer. Ebenso empfiehlt es sich einen Zuschlag auf die Baukosten einzuplanen. Allgemeine Kostensteigerungen und individuelle Zusatzwünsche können die Baukosten schnell in die Höhe treiben. Handelt es sich bei dem Kauf um eine Gebrauchtimmobilie, empfiehlt es sich, den Zustand der Immobilie durch einen Fachmann prüfen zu lassen und einen detaillierten Kostenplan zu erstellen. So lassen sich Überraschungen eingrenzen.

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